关于人防车位，业主不可不知的几件事

现实中，很多物业开发存在楼房多车位少的弊病，开发商为了盈利都会在人防车位上做文章，本文介绍几项有关人防车位的问题，给业主们一个法律参考。

1、人防车位归谁所有：国家？开发商？业主？

《人民防空法》第二条规定，人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。

第18条规定，人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

该法第5条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

据此，虽然本法没有明确规定人防工程归属国家，但从国防性质上看，开发商对于法律要求开发的人防工程的物权受到很强的法律限制。

因此，有的地方会规定地下人防工程属于人民防空国有资产，产权归国家所有，开发建设单位万科城置业公司可优先租赁使用。

（2017）辽02民终9819号民事判决书：《大连市人民防空办公室政府信息公开告知书》（2017第1号）：案涉车位所在的大连某小区地下人防工程属于人民防空国有资产，产权归国家所有，开发建设单位万科城置业公司可优先租赁使用，且该公司已办理人防工程使用证，用途为地下停车场。

与此同时，国家鼓励投资人防工程，所以投资者享有对人防车位的收益权。

2、开发商将人防工程改建为停车位并有偿转让给小区业主，合法么？

既然开发商作为投资人通过投资将人防工程升级为人防车位，那么其对投资收益部分依法享有收益权。

如果开发商从人防办处租赁人防工程修建车位，然后将使用权转让给业主。这种使用权能否转让，必然存在争议。个人不赞成可以转让的意见，原因在于既然开发商不享有所有权，只是租赁人防工程，那么就必须遵守租赁期不超过20年的法律规定。

因此，可以作为长期租赁协议与业主缔约，这是合法的。

当然，如果没有地方规定人防工程的所有权归属于国家，那么开发商打个“擦边球”，转让人防车位的使用权，这种情况下，业主诉请撤销转让合同或确认转让合同无效的请求，法院可能未必会支持。

3、业主需要注意一个问题，就是人防车位的投资，是否已经由业主埋单了。

如果在建筑规划时，地下人防车位建设成本包含在开发总成本之中，等同于在开发商将房屋销售完之后，小区全体业主实际上支付了人防工程的建造费用，这种情况下，业主应当是人防车位的所有权人。

那业主如何知晓地下人防车位建设成本包含在开发总成本之中？

业主可以向物价局申请信息公开，核实核价文件中小区人防工程的建设成本，是否计入小区的开发成本。如果是，那么开发商是无权就人防车位另行出租或转让给业主的。那么人防车位出租的收益应当由全体业主共同享有。

参考案例：（2020）苏02民终554号：二审法院在审理中就地下人防设施建设成本是否纳入住宅商品房销售价格之中的问题，书面咨询无锡市物价局。后无锡市物价局复函：“我局经与无锡市价格认证中心核实，无锡市价格认证中心明确关于无锡市金马国际花园商品房开发成本的认定相关资料中，其中土建费包括人防工程及门窗，认证后计入开发成本。我局在核定金马国际花园商品房价格时严格按照《无锡市商品房价格行为规则》的规定，经认定后的商品房成本包括在商品房销售价格中。”

第三个问题需要业主擦亮双眼，依法维权，解决停车大事。