李建国站在 “时代广场” 斑驳的玻璃门前，指尖划过门框上剥落的金色漆皮，恍惚间又看到了十年前母亲牵着他的手走进这里的场景。那时的商场还是这座小城最热闹的地方，一楼的甜品店总排着长队，二楼的服装店播放着当时最流行的歌曲，三楼的游乐场里满是孩子的笑声。可如今，除了零星几家还在苦苦支撑的小店，大部分铺面都挂着 “旺铺转租” 的招牌，地砖上积着薄薄一层灰尘，只有阳光透过布满污渍的玻璃，在地面投下斑驳的光影。
李建国这次回来，是受父亲老同事张叔的邀请。张叔所在的地产公司刚拍下了 “时代广场” 这块地，打算进行改造升级，而学商业地产规划的李建国，成了他们眼中最合适的项目负责人。第一次项目会议上，张叔把一本厚厚的资料册推到李建国面前，里面全是 “时代广场” 的历史照片和现状勘察报告。李建国翻看着照片，那些热闹的场景仿佛就在昨天，可现状报告里的数据却格外刺眼：商场空置率高达 78%，日均客流量不足两百人，周边新兴商圈的崛起更是让它的生存空间被不断挤压。
“这地方要是再不变，就真的彻底废了。” 张叔的话打断了李建国的思绪，他抬头看向会议室里的其他人，每个人脸上都带着期待又担忧的神情。李建国深吸一口气，把资料册合上，“我想先去走访一下还在这儿经营的商户，听听他们的想法。”
接下来的一个星期，李建国每天都泡在 “时代广场” 里。一楼卖五金的王大爷在这里开了二十年店，见证了商场从鼎盛到衰落的全过程，“以前逢年过节，店里的人都挤不下，现在一天也来不了几个顾客，要不是老主顾还认我这店，我早就撤了。” 二楼卖女装的林姐则更无奈，“现在年轻人都喜欢去新开的购物中心，那里环境好、有网红店，我们这老商场连个像样的休息区都没有，谁还愿意来？”
走访过程中，李建国发现商户们的抱怨集中在三个方面：环境老旧、业态单一、缺乏吸引年轻人的元素。他把这些问题整理成报告，在第二次项目会议上提出了改造思路：“我们不能把这里拆了重建，而是要保留它的历史记忆，同时注入新的活力。” 他的计划是，把一楼改造成 “复古市集”，保留王大爷这样的老商户，再引入手作、文创等新兴业态；二楼打造成 “潮流生活区”，引入网红餐饮、潮牌店，同时增设休闲座椅和打卡点；三楼则改造成 “亲子体验中心”，除了保留原有的游乐场，还增加绘本馆、手工工坊等项目。
这个计划一开始遭到了部分人的反对，有人觉得保留老商户会影响整体调性，也有人担心引入新兴业态会面临招商困难。李建国却坚持自己的想法，“老商户是这里的根，没有他们，这里就失去了记忆；而新兴业态是吸引年轻人的关键，两者结合才能让商场活起来。” 为了说服大家，他带着团队去考察了外地几个成功的旧商场改造项目，当大家看到那些保留着老建筑风貌、又充满年轻活力的商场时，终于认可了李建国的计划。
招商工作是改造过程中最大的难题。一开始，很多新兴业态的商户听说要入驻老商场，都纷纷拒绝。李建国没有放弃，他带着改造效果图和市场分析报告，一家家上门拜访。有一次，他为了说服一家网红咖啡馆入驻，连续一周每天都去咖啡馆打卡，和老板聊商场的历史、聊改造后的前景。老板被他的诚意打动，最终同意入驻。对于老商户，李建国则承诺免除半年租金，帮助他们升级店铺装修，王大爷握着他的手说：“小李，我信你，我这店就跟着你一起变。”
改造工程开始后，李建国几乎每天都泡在工地上。从墙面翻新到管线改造，从招牌设计到业态布局，每一个细节他都亲自把关。有一次，施工队为了图方便，想把一楼的老楼梯换成新的不锈钢楼梯，李建国坚决反对，“这个楼梯是当年商场刚开业时就有的，很多老顾客对它有感情，我们可以把它翻新，但不能换掉。” 最终，施工队按照他的要求，把老楼梯重新打磨上漆，还在楼梯两侧加装了透明防护栏，既保留了历史感，又保证了安全。
经过一年的改造，“时代广场” 终于迎来了试营业的日子。开业当天，李建国站在门口，看着源源不断走进来的人，眼眶突然有些湿润。一楼的复古市集里，王大爷的五金店重新装修后焕然一新，旁边的手作店前围满了年轻人；二楼的网红咖啡馆座无虚席，潮牌店的试衣间排起了长队；三楼的亲子体验中心里，孩子们的笑声此起彼伏。很多老顾客走进商场，都忍不住感叹：“这还是以前的时代广场吗？变化太大了，但又能找到以前的影子。”
试营业第一个月，商场的日均客流量就达到了五千人，商户的营业额比改造前翻了好几倍。王大爷的五金店不仅老主顾回来了，还多了很多年轻顾客，“现在年轻人都喜欢复古的东西，我的老五金店反而成了打卡点。” 林姐的女装店也重新焕发了生机，她还开了线上直播，把店里的衣服卖到了全国各地。
如今，“时代广场” 已经成为这座小城的新地标，每天都吸引着大量市民和游客。李建国偶尔还会来这里走走，看着人们在商场里购物、休闲、拍照，他总会想起改造过程中的点点滴滴。他知道，商业地产不是简单的盖楼和招商，而是要读懂一座城市的记忆，理解人们的需求，只有这样，才能打造出有温度、有活力的商业空间。未来，还会有更多的旧商场面临改造，而 “时代广场” 的故事，或许能给更多人带来启发。
常见问答
- 旧商场改造时，保留老商户会对招商产生负面影响吗？
不会。老商户承载着商场的历史记忆，能吸引有怀旧情结的顾客，同时与新兴业态形成互补。像 “时代广场” 保留了经营二十年的五金店，不仅没有影响招商，还成了复古市集的特色，吸引了更多游客打卡。只要合理规划老商户的位置和业态，与整体改造风格相契合，就能实现老商户与新兴业态的共赢。
- 新兴业态商户为何一开始不愿意入驻旧商场？
主要是担心旧商场的口碑、客流量和改造效果。很多新兴业态商户更倾向于选择成熟的新商圈，认为旧商场环境老旧、客源单一，难以带来理想的收益。此外，旧商场过去的经营模式和品牌形象，也让部分商户担心入驻后无法吸引目标客群，所以初期会对入驻旧商场持谨慎态度。
- 商业地产改造中，如何平衡历史记忆与新兴元素？
首先要挖掘商场的历史特色，比如保留具有年代感的建筑结构、老招牌、老设施等，这些元素能成为商场的独特标识；其次在引入新兴元素时，要考虑与历史记忆的融合度，避免过于突兀。例如 “时代广场” 保留了老楼梯，同时在周围增设网红打卡点，让历史元素与新兴元素相互映衬，既满足了老顾客的怀旧需求，又吸引了年轻人前来体验。
- 改造后的商业地产如何维持长期的客流量和活力？
需要定期调整业态和举办活动。一方面要根据顾客需求和市场变化，适时引入新的商户、淘汰经营不佳的业态，保持商场的新鲜感；另一方面要经常举办主题活动，比如节日市集、亲子活动、文化展览等，增加顾客的参与度和粘性。同时，还要注重服务质量的提升，比如优化停车设施、改善卫生环境、提供贴心服务等，让顾客愿意反复前来。
- 对于想进入商业地产改造领域的年轻人，有哪些建议？
首先要深入了解市场和消费者需求，多走访不同类型的商业项目，积累实战经验；其次要注重培养跨界思维，商业地产改造涉及建筑设计、招商运营、市场营销等多个领域，需要具备综合能力；最后要保持对历史文化的尊重和对新鲜事物的敏感度，只有兼顾传统与创新，才能打造出有竞争力的商业项目。此外，还要有耐心和毅力，商业地产改造周期长、难度大，遇到困难时要学会坚持和灵活应对。
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