浅谈金融型地产与未来行业转型趋势

 

集团营销副总任文彬

房地产开发作为传统重资金型传统行业离不开金融，传统的房地产开发，主要以银行贷款、上市融资[1]的手段获取资金，并通过拿地、项目前期策划、项目设计、工程施工直到最后销售回款或通过租赁运营获得盈利和投资回报。

但是近年来房地产市场受到政策的严重打压银行对于开发贷款的放贷采取了持续提高门槛。2021年1月，央行、银保监会联合发布了《关于建立银行金融机构贷款集中度管理的通知》，基于金融风险调控对房地产行业进行“限贷”，这份限贷令主要限制了两个方面，第一个是房地产贷款余额占比，另一个是个人住房贷款余额占比。

因为“上限”的出现,彻底让房地产行业产生剧变。

虽然从2015、2019年央行多次降准，2021年7月央行再次降准0.5个百分点后加权平均存款准备金率维持在8.9%，银行可以用于所有信贷的资金量还是非常受限，因为在共同富裕的大背景下，实业才是重头戏。

这迫使着开发企业通过银行之外的更多渠道融资；另外，随着土地成本提高、资金渠道缩紧、销售端政策限制、二手市场流动性减弱、客户预期影响、金融对客户选择门槛的提高，传统的房地产开发凭借所谓“5983”[2]模式的高效率挖掘的利润空间已经到了天花板，利润率低和资金价格上行已经成了定局，房地产开发环节获利时代已经结束，开发企业继续生存的秘诀是扩展产业链，向每个环节争取利润，地产+金融成为当今和未来房地产业发展的核心模式。

地产+金融

地产+金融也有两个方向，一种是传统的多渠道融资行为，属于借鸡生蛋，打破银行等单一资金端口，但依然仅仅是单纯的解决了开发层面资金流的问题；还有一种叫借船出海，做地产金融化，不仅仅在融资方案和渠道上有突破，在开发模式和盈利模式上也彻底转型。

这种转型标示着房地产开发企业盈利模式开始由“产销模式”转变为“资管模式”，是“去地产化[3]”的表现，开发企业经营模式由重资产投入转变为轻资产运营，这是金融型地产的本质。

互联网等轻资产公司正试图通过互联网+的概念实现重资产运营，成熟的房地产企业则希望通过金融手段实现轻资产运营，无论是何种方式运营，其实都是一个产业链再定位的过程，最主要的是占据价值链核心，以小博大。

房地产轻资产化

房地产轻资产化有两种表现，一种是外部通道“轻资产，重运营”以万达和万科[4]为代表，另一种是内部通道，可以暂且称为是“全产业链，资金循环[5]”以复华置地为代表。

前者以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式，后者是集运营与投资一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。

无论哪一种表现，都是向轻资产转化的表现，与轻资产相对的是重资产概念，所谓重资产是指开发商凭借自有资金量投入整个开发环节，不管是账面金额还是渠道融资，凡是大手笔的投入都受制于房地产的周期，在房地产市场宽松时，资金回笼迅速，可以实现现金流，但当下的房地产市场进入政策收紧的时期，并且放开时间不明，很难形成良好的现金流动性，不符合当下高周转、高杠杆的生存原则。

早在六七年前万科就与世界最大投资公司凯雷投资集团签署商业地产战略合作平台意向书，通过平台收购万科9个商业项目并长期持有，两者分别持有80%和20%的股份，未来以资产证券化方式退出。

另外万达在未来企业发展战略中有三个关键阐述，一个是“万达商业地产之后将没有重资产项目”，一个是“万达商业股份有限公司可能去掉‘地产’两个字”，还有一个是“2020年万达商业地产净利润三分之二要来自租赁收入”。

总资产接近4000亿的万达商业地产超过七成的收入来自地产销售，万达的这三个阐述无疑是在未来减少对地产销售的依赖，转向一种在更大程度上由租赁驱动[6]的模式，目的就是力求减少资金沉淀，保障现金流。

这种租赁收入是基于万达现有商业项目运营稳定的现金流，但是万达凭借商业运营很难快速的实现规模化资本。

唯一的实现手段就是售后回租，即将产权一次性出售给投资方，万达有产权单位变为承租方，回租经营权，通过运营实现与投资方的分红，这样解决了两个问题，一个是一次性实现了开发变现，一个是继续拥有商业运营权利获取长期利益。这种融资手段叫做“融资租赁”。“融资租赁[7]”虽然解决不了开发的前端问题，但是可以解决销售一次性变现实现重资本回收的后端问题。

[1]问题在于自有资金量较小、没有土地的开发企业银行借贷几乎不可能；上市融资对开发企业营业收入、经营年限、盈利性有较高标准，对于新创企业也几乎不可能。除非通过并购。

[2]拿地后5个月动工、9个月开盘、一期销售80%、3年竣工，

[3]房地产获利模式并非只能通过销售，已经可以通过金融实现稳定的现金流和变现力。

[4]自己没有金融，跟别人一起玩。

万科万达轻资产的战略核心是充分利用外部资源，减少自己的投入，提高企业盈利性，降低经营风险。

[5]开发企业以资本管理为主业，拥有金融企业，具备投资银行，房地产开发以自身金融链条为支撑，实现开发业务、金融业务的双获利。就是自己跟自己玩。

[6]售后回租模式，不面向散客销售，而是一种“融资租赁”模式。

[7]比如国泰租赁这种企业的核心业务就是融资型租赁业务。业务名称为“售后回租”。是指物业的所有人首先与租赁公司或投资公司签订《买卖合同》将产权销售给租赁公司，出卖人获得资金。然后原所有权人变为承租方，签订《回租合同》，将物业租赁，承租人在承租期内付清租金，并支付残值后客重新取得产权。售后回租类似抵押融资。

地产金融化最容易落地的是商业和工业项目。

如果单单从融资角度说，正常经营中的商业物业完全可以申请银行经营性物业贷款，资金成本比售后回租低，资金期限可以长达8-10年，但问题就是解决不了回收开发成本和利润的目的。所以售后回租仍是大型商业项目的快速融资手段。

还有一种类似铁狮门模式，通过内部资源解决资金流问题，公司内部存在资本管理企业，和开发企业，通过全产业链的资金内循环实现轻资产运营。虽然资产管理企业融资也是他山之石，但的的确确从内部解决了开发现金流问题。

其一面从事房地产开发，一面发型并管理房地产产业投资基金。

典型企业为复华控股，其业务版块覆盖了投资银行业务、房地产开发运营，他的投资银行资金来源主要依托私募基金发行。

目前通过银行开发贷解决资金问题已经不是主要渠道，采用信托形式无论是REITs还是商业信托，都有一定门槛，比如房地产信托，拿商业地产来，说过高的物业销售价格造成过高的租售比，使得租金回报率[1]在2%-5%左右，难以包住同期银行贷款利率，在基本商业逻辑上难以成立。商业地产的经营现状不大能够支撑REITs的实现。

以商业信托[2]来说，渠道的审核尺度不比银行低，通常房地产信托必须满足规定的“四二三[3]”即四证齐全、具备二级开发资质、项目资本金比例达到30%。

所以通过私募基金发行实现融资成为部分开发企企业的现金牛。私募基金[4]融资渠道更宽，但是私募通常对投资人的回报率一般在10%-20%，所以融资成本一定在20%以上，由于私募基金的灵活性、可以使用在从土地获取到运营管理全流程，即使高成本也依然是目前房地产融资的主要渠道。所以通过私募基金公司实现融资，需要较高营收的运营资产作为支撑。

[1]绝大多数商业地产在没有开发商贴补的情况下租金回报率维持在2-5%。以泗水时代大厦来说，公寓每平方米月租金20元左右，按照6000元的销售均价，回报率0.041。

[2]商业信托的好处是允许开发中的项目和待开发的项目打入资产包也诶有租金收入90%以上分配给投资的规定，商业信托还可以留下一部分发行收入。

[3]弊端是对开发资质、和资金流有要求，优势是融资成本低，只有12%-20%。

[4]融资成本高，但是可以做到全流程，金融监管比较松，退出机制灵活。

集团营销副总任文彬

简单说，房地产的，命归根于钱，地产行业什么都能“+”，+金融是一个共同认知下的大趋势，房地产行业绝对不会不行，只是会有不行的企业。至于转型，绝对不是180度转弯去跨出行业，而是360度探索，在原本深耕的圈子里找全新的方向。