京东产发向港交所递交A1招股书 净收入三年复合增长率近100%

3月30日，京东产发（京东智能产发股份有限公司； JINGDONG Property， Inc.）正式向香港联交所递交A1申请文件（A1 Application Proof），首次披露其业务构成、营收概况及未来规划。

作为京东集团供应链生态系统的重要组成部分，京东产发以“智能产业赋能城市发展”为使命，通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案。

招股文件显示出，京东产发2020年的收入为5.82亿元，2021年以37.2％的增速达到7.987亿元，2022年进一步以190.3％的增速发展到23.2亿元。受到业绩期每年录得已完工与在建投资性房地产公允价值变动收益影响，京东产发净利润高于收入，在业绩期经调整净利润28.8亿元、22.4亿元和31.1亿元。

京东产发根植于实体经济，立足于“智能产业赋能城市发展”，伴随中国的产业升级一路成长，通过持续投入供应链基础设施网络，不仅有效地帮助实体产业的结构转型，也带动了区域经济的高质量发展。

以“基础设施+产业升级”为发展策略总建筑面积年复合增长率超40％

资料显示，京东产发伴随京东的自建物流体系战略与供应链生态体系一同成长，快速实现了广泛高效的全国现代基础设施资产网络覆盖。自2018年独立运营以来，京东产发通过特有的“基础设施+产业升级”发展策略，打造具备产品能力、区位优势和网络协同的“超级节点”，并已全面实现了从内生规模扩张到服务社会的一体化开放，形成强大的产业整合与服务能力。

截至2022年12月31日，京东产发已积累了广泛的现代基础设施资产组合，覆盖国内29个省级行政区以及海外4个国家，总资产管理规模937亿元人民币，总建筑面积约2330万平方米，按建筑面积计，在亚洲及中国的现代化基础设施供应商中分别排名第三及第二。根据仲量联行报告，京东产发自2018年初至2022年底，总建筑面积的复合年增长率超40％，于同行业中实现最快增长。

招股文件显示，京东产发依托于京东的生态资源，通过提高商品销售及流通效率，创造新的就业机会，促进相关产业发展。京东产发通过四大核心能力，即规模庞大且优质的基础设施资产、促进当地经济发展及产业升级的开发专长、客户为先的项目全生命周期的服务能力、切实可行的洞察力，在业绩记录期每年新增建筑面积平均为280万平方米，每年新开工建筑面积平均为350万平米，每年竣工建筑面积平均为240万平米，实现了持续的快速增长。截至2022年12月31日，京东产发旗下近90％的现代化基础设施园区位于国内一线城市及其卫星城市和二线城市，并已覆盖国内所有核心流通节点，同时于业绩期全国范围内获得了总土地面积最大的物流园区批准用地。

第三方客户收入占比快速提升至51.5％将可持续发展融入每一个细节

通过为客户提供定制化、全面且智能的基础设施解决方案，以及现代化基础设施网络与端到端的全域服务能力，京东产发服务的客户逐步从物流服务商延伸到宝马等制造商、本来生活等电商、良品铺子和永辉超市等零售商，服务行业实现多元化覆盖。截至2022年12月31日，已竣工园区的平均出租率超90％，且多数的租赁合同租期超过5年，均显著优于同行业；来自第三方客户的收入占比从2020年的27.9％上升到2022年的51.5％。

京东产发通过智能化平台持续精耕并提高项目运营效率，依托专有的数字化信息追踪系统、智能管理中心，打通开发建设到资产运营的全流程数字化远程管控与服务，提升实时响应能力、减少人工成本并提升资产价值。截至2022年12月31日，京东产发每位员工的在管建筑面积约为4.1万平方米，远超行业平均水平。现代物流基础设施是具有典型规模化优势的行业，京东产发通过集约化管理降低运营成本，有效提升效率、降低成本，进而帮助产业合作伙伴降本增效。

可持续发展理念已经融入到京东产发的每个产品和服务细节。凭借布局广泛的物流仓储设施，京东产发加快构建清洁低碳、安全高效的能源体系，全面推广、布局和应用以光伏发电为主的清洁能源，使用绿色电力。2022年，京东“亚洲一号”西安智能物流园成为我国首个碳中和物流园区；位于青岛的物流园区光伏装机量达到18兆瓦，光伏设施覆盖园区全屋顶并已全部完成并网发电，预计每年可节约标煤约5400吨，减少碳排放近1.5万吨；在为宝马华中零件配送中心打造成为其在华第一个“绿色”之后，2022年建成的宝马华北零件配送中心也超越客户预期获得LEED金级认证。截至2022年底，京东产发已完成23座现代化基础设施资产的光伏发电系统安装，未来计划将光伏发电能力逐步提升至1000兆瓦，为85％的京东智能产业园提供绿色能源。

持续投入供应链基础设施促经济稳就业带动区域经济高质量发展

实体经济是中国经济发展的根基所在。京东产发从建设第一座“亚洲一号”开始，就希望发挥新型实体企业“以实助实”的带动作用，不仅帮助更多的品牌和商家提升仓储物流设施的运营效率，改善客户体验，同时在面对突发事件时，也能够保障供应链的稳定性与可靠性。

随着现代物流对于区域经济的带动作用日益凸显，仓储物流基础设施的建设有利于帮助区域加速构建现代化供应链基础设施体系，加快产业结构升级的步伐，构建大产业带动大物流，大物流促进大产业的良性互动格局。同时优化当地的产业生态环境，与周边高新制造业形成互动，节约商贸和流通成本，促进新型产业体系的不断完善。

同时，京东的“亚洲一号”等智能产业园多数都建设在交通便利的城郊，所建之处往往能带动周边数千人的就业，收入稳定、离家不远，让亚洲一号智能产业园成为很多当地人就业的第一选择，从而也在当地形成了很多“亚一就业村”。

京东产发是从实体中来，到实体中去。根据招股文件显示，京东产发未来募集资金将用于进一步拓展国内的基础设施资产网络，重点关注核心地理位置及战略物流节点；同时进一步拓展在海外市场的影响力；此外还用于客户解决方案及服务能力，并持续建设屋顶光伏发电系统等再生能源管理等方面。

本文源自：金融界