预售制度的罪 | 预售制度怎么改，消费者才能满意？_预售制度的双刃剑

 

1.预售制度是什么意思

引言当预售制度的字眼出现，购房者绝对是反应最大的，也是对预售制度最深恶痛觉的群体为什么呢？不难理解，作为购房者来说，所关心的无非两个点：一是买的房子能不能顺利的收到房？二是买的房屋质量行不行？要是房子收不到或者房屋是豆腐渣工程，那可能半生的努力都将“全废”。

2.预售制度谁搞出来的

如果归根究底，是不是取消了预售制度，行业出现的各种问题或者风险就能完全解决，购房者就能毫无后顾之忧的去买房，放心的去消费？其实也并不尽然，这是个系统性工程，仅从预售制度入手也难解决根本问题（1） 预售制度需要更新改进，并配合现房销售试点同步推进；。

3.预售制度取消了吗

（2）有渠道供购房者反映问题，有方式帮助其解决问题，有机制保障其利益。

4.预售制度利大于弊还是弊大于利

体量决定贡献，五个“不容”以概之1998年房改开始，房地产风风火火的走过了24年，其中高低起伏，惊涛骇浪也时常不期而遇房地产行业一路上行的阶段内，各方实则都在其中扮演着不同的角色，各有自己的定位房地产行业繁荣同时也惠及了多方，在城市建设、城市管理、民生保障、就业稳定等方面也有着不可替代的作用。

5.预售制导致的问题

行业的繁荣背后，最大的助推力可能要在于预售制度这一工具我们去观察商品房销售量的成交结构可以发现，期房占比处于一种稳定上行的态势具体数据则保持在80%左右，也就意味着18亿平米的成交量里有近15亿平米是由期房贡献，而实际情况是2021年全国商品房销售面积达到18亿平米，而期房占比87%，即近16亿平米的期房销售面积。

6.预售制度的优缺点

10万亿+的金额，10亿+平米的面积，体量决定了贡献：其一、经济发展的贡献不容视而不见想必没人能够否认，房地产业对于经济发展的贡献，无论是20%，还是30%的GDP贡献，这个体量都没人能视而不见，这是至关重要的。

7.预售规定

因为经济增长的背后关联了太多显性的、隐形的利益，在国际经济体中的影响力建设、国家综合实力的提升和彰显、科技实力的提升、14亿中国人口的民生福祉保障、人口老龄化问题的解决等等；其二、为政府治理的加持不容忽视。

8.预售制度什么时候开始

现在大家都会提到“土地财政”，土地依赖度，这可能现在和未来将持续的现象，短期内也很难有明显改善，除却土地出让金外，多数城市也很难找到更好的收入替代地方政府也是缺钱的，没有足够的收入，又怎么去做好基础的城市治理，城市建设工作？。

9.预售制改革

谁不想让收入更持续，税源更充足，但有几个城市又能真正做到，从房地产市场的行情，也可窥见一斑一些核心城市，省会城市，在我们的认知中，即使市场行情没那么好，但是也至于像现在这样一蹶不振，政策一松再松，不断探寻底线，但市场始终没有任何起色。

10.预售制度的好处

你去看城市本身其实就能将缘由寻得一二，城市本身的产业结构存在很大问题，整座城市是属于在走下坡路的阶段，当前可把握的、可借助的也仅仅是房地产而已想让他很快切断或者极度减少与地产行业的关联，很快找到新的收入来源，显然是不现实的，核心城市尚且如此，全国这么多城市中，还有多少这类情况出现，可想而知。

其三、对就业的稳定作用不容置疑眼观当前的就业市场，形势并没有那么美好，稳定就业工作仍面临很大挑战，而房地产业在就业稳定上的作用，任何人都不太可能有太多质疑，这是至关重要的因为就业的稳定与否直接关乎到社会的稳定，这是国家和政府工作的根基，就业就是最大的民生，发展是为了人民，发展也要靠人民，没有基本的民生，又怎么可能去谋求更远更好的发展呢？。

房地产业带动了多少就业，千万的量级应该不存在任何疑问行业阵痛之后，有多少企业倒下，多少企业收缩调整，有多少企业降薪，无论你是都在行业内，还是在行业外，行业形势的严峻性应该都有所耳闻“地产不行了”的言论应该也会听到，这对于就业将会造成极大的冲击，处于痛苦挣扎中的从业者也不是一个两个，不身在其中也很难感同身受，这对社会稳定的损伤也是不容忽视的。

其四、对金融发展的带动作用不容抹杀放在2021年之前，人们都会认为，房地产行业的钱好赚，想赚房企的钱也容易，包括银行在内的金融机构也在房地产行业和企业的发展中获益颇多对于此，大家应该都不会有疑问，毕竟从资本的属性上看，能引导其流动的只有利，大家也很容易去观察资金的流向，股市好，流向股市，房地产好，自然也就会流到房地产。

对于金融机构来说，房地产也是难得的好的投资标的如今房地产行业发展陷入困境，金融机构多多少少也会受到波及，这倒不完全坏账的问题，从业务发展的角度上来说，是否还能找到能媲美房地产的投资标的，难度可能是比较大的。

其五、对城镇化的助推不容小觑从城镇化的角度来看，中国的城镇化一直是保持着稳健的步伐推进，一直达到如今65%的城镇化率水平，这不能离开房地产行业的助推当然，城镇化与房地产发展之间也并非单向的线性关系，而是相互反馈，相互助力，城镇化的发展给房地产行业的发展提供基础条件，但。

若没有房地产的助力，城镇化推进也缺乏实现基础。

苦闷是相通的，不买房情有可原纵然房地产行业有过贡献，但是当问题出现，风险显露，人们都倾向于问责，怪预售制度的使用，怨企业高杠杆，怨政府推高了地价，推高了房价……作为普通的购房者，假如买的房屋不能（按时）交付，交付质量不过关，物业质量很差……

没有一个好的途径去保障自己的权益，贷款仍要继续还，与日俱增的压力会将人压垮，有埋怨，有愤恨，有苦闷，都是人之常情其一、什么都涨，收入不涨，极其苦闷这可能是很多人的心理写照，疫情之前，大家的工作，收入至少能保持着稳定的节奏向前，即使不能大富大贵，也能小富即安，贵在稳定，贵在有确定性，心里有安定感。

但是疫情三年造成的伤害太大，收入上的，心理上的，各种担忧仍然存在，外加物价涨，房价高，不堪重负，也只能收缩消费，减少开支，做好风险预警，尽可能保证安全其二、钱都被赚走了，没人解决问题物价涨，房价高，消费者要消费，要买房，金钱持续往外流，进入口袋里的钱却越来越少。

买房要花费大笔积蓄，万一买的房屋不能交付，房屋质量有问题，企业不买账，政府无力解决问题，金融机构只是按时扣款，物业是摆设……最终所有的损失，所有的风险都需要自己承担，这种毫无保障的状态有几个人有勇气承受？

其三、经济韧性强，但挑战也大2023年两会政府报告中提到“2023年GDP增长目标为5%”，比2022年全年GDP实际增长率高2个百分点这一目标的设定也符合多数人的预期，一来是发展的必然要求，“我国经济必须确保国家安全，确保基本民生，确保基础设施、基础产业总体正常运转”；。

二来，设定具体的增长目标，也是向市场传递信心，促进市场预期的扭转和恢复但是要实现经济增长的目标难度和挑战也切切实实存在：一方面，外需上，国际地缘政治冲突短期难解决，贸易摩擦不可能消失，对中国技术、产业的打压会一直存在，这对中国的出口大概率造成负面冲击。

；另一方面，内需上，经济增长面临压力，消费受多重因素制约，投资同样面临约束，内需修复和提振需要经历漫长过程经济形势不好转，就业情况不改善，人们的消费和投资能力和意愿都很难修复，收入来源不确定，谁不焦虑，谁不困惑，谁敢消费呢？。

其四、房屋交付和质量无法保障房屋无法交付，交付的质量不佳，这已不是什么新鲜话题，即使在核心城市也同样能看到烂尾项目屹立，而迟迟没有好的处理方案而房企频繁出险以来，不能按时开工、复工的项目明显增多了，项目质量也更难以保障，虽然企业端，政府端都在努力解决这一问题，但现实的成效并不明显，也并不足以提振消费者信心，修复已经负向的预期。

房屋交付或者说房屋质量的问题其实是属于历史遗留问题，行业内可能也没有几家企业可能确定的说，自己的房屋绝对毫无瑕疵，一定是100%让人满意，项目能不能顺利交付可能直接关乎有没有钱，但是房屋质量虽取决于有没有钱，但是有钱也并不能保证项目质量一定高。

行业繁荣向上时，企业都不差钱，维权事件也时常出现，房屋质量问题可能更关乎到企业的使命感、社会责任感其五、房价不稳定或下跌，买了就亏毫无疑问，消费者买房时，首要考虑因素一定是房价，是买房的性价比消费者在购物时都有一种心理：如果不是必须立刻就买，那么如果价格有下探的趋势，那就有再下跌，完全可以再等等；要是买了商品之后，商品降价了，心理落差极大，要是商品涨价了，那么心理上必然有更多愉悦感。

买房是人生重大决策，除了作为日常居所外，更是家庭重要资产，再谨慎小心都不为过，所以眼下，对于没买房的消费者来说，与其买房后崩溃，不如等等，先观望再说作为普通群体的一员，苦闷是相通的，除此之外，我们也焦虑：。

行业怎样才能有新的模式，呈现更好的发展面貌？能有怎样的方式来助力行业风险的尽快化解，行业进入到正常发展轨道？怎样的政策举措才能让各方各就各位，各谋其事，政府舒心，企业顺心，消费者安心？

购房者为什么对预售制度深恶痛绝？企业出险以来，各方都是苦闷的，消费者更是痛苦的，痛苦时便想要找到途径去发泄，怨恨企业，怨恨让企业加杠杆的任何方式，任何主体可想而知，预售制度自然成为众矢之的，大家会认为预售制度是高杠杆的根源，也自然给消费者带来不幸。

那么，预售制度作用的逻辑是什么？预售制度，也即是卖楼花，项目还没建成，打个地基或者只是挖个坑，房企就可以把房子卖给购房者，购房者要么将储蓄一次性投入，要么利用贷款买房，自此为银行打工，开启几十年的还贷生活，完全被捆绑在房屋上。

倘若项目出现问题，无法交房或者房屋质量差，购房者将深受其害，苦不堪言在过往的发展逻辑中，做大意味着同等的资源吸附，如果规模小，在融资、拿地等方面都会面临很大约束，可能很难融到钱，发展就存难度基于此，开发商也都明确的提出要做大规模，想着先把量做起来，量起来之后，相应的一些资源也就更容易获得。

所以，开发商在拿到购房者的购房款后，重心聚焦在自身发展上：其一、开发商拿到购房款后，集团会有较强的调配权，可以将项目上的资金调用，以用来偿还贷款、偿还债务；其二、做更多腾挪，可以将项目上的资金用来再投资拿地

客观上来说，房地产行业行情向好时，销售业绩一路向上，企业回款也能保持顺畅，金融机构也是高度配合支持，企业在发展过程中并不差钱，所以能够有空间去做调配即使如此，也不会有太多问题暴露，也就是说，钱是富余的，可以很自由的流动，非特殊情况不会出现金钱短缺的情况，保障企业转起来是没有问题的。

即使出现违规挪用，或者贪污腐败，也能通过其他途径将钱补上，继续项目的开工建设，对项目而言可能影响也不大，更不太可能动摇企业根本当然，市场好的时候，也不能说就不存在项目烂尾，或者房屋质量差的问题，只是说产生的问题影响范围没有那么大，更不会演变成全局性风险。

只是当市场一转向，所有政策同时调控，开发商的资金来源瞬时被卡住，能动用的资金极其有限，所以开发商就陷入到困境中，进而引发一系列问题项目卖不出去，没钱买地，没钱还债，没钱开工建设，没钱把房屋质量提上去，自然而然，已买房的被风险包围，没买房的不敢买，没钱买。

利益受损，人们自然需要寻求一个出口发泄，归结于预售制度，归咎于开发商利用预售制度赚了消费者的钱，却没有提供同等质量的房屋其实归根到底，房屋能不能交房，质量差不差也不见得就一定是预售制度直接带来的，而根源在于:。

其一、企业经营本质决定，控成本赚利润企业经营者都是理性的，核心目的就是为了赚钱，为了盈利，能赚钱的方式都要尝试，所以项目建设上控成本，“偷工减料”都在可理解范围之内但若超过了一定限度，则容易造成比较深刻的影响，毫无疑问会被购房者诟病；。

其二、内部管控缺位不排除项目腐败情况，本该用于项目建设的资金不再，或者材料使用“以次充好”，“偷工减料”情况存在，自然也会造成项目质量不佳;其三、预售资金监管配套举措欠缺在房企频繁出险前，在预售资金监管上并没有配套的监管措施，也就是说，没有有效的方式去规范预售资金的用途。

开发商可以将资金用于任何用途，并不能保证项目的预售资金一定能保障项目的开工建设，所以就会出现项目无法顺利交付，烂尾或者质量差的问题其四、售后配套机制不完善当购房者的利益受到侵害时，或房屋迟迟不能交付，或房屋质量不行，购房者并没有有效的途径去保障自身的权益，所以无力之余只能默默忍受，或做出极端行为，维权或提前还贷。

倘若消费者在利益受损时，能够有一套途径去解决合理的保证自己的利益当购房者无法按时收房或者房屋质量差时，能够有途径反馈，有机制保障解决问题，购房者能够知道去找哪个部门，去找哪些机构，最终能够尽可能圆满的解决问题。

预售制度怎么改，购房者才满意？无论大家对预售制度有多少不满，或者怨言，我们都需要有客观的认识，去解决问题才是关键，预售制度或有弊端，但有并非一无是处执行推进过程中所带来的问题，我们更需要客观的看待，找到核心的点，对症下药，一味抱怨并不能解决问题，因噎废食更不是明智之举。

秉承一个原则：未见全局，未做了解，暂不做评价如果我们都一味的将过错归结于某些群体，某些制度上，那么现实中存在的风险也将始终得不到解决，未来风险只可能最大范围的蔓延取消预售制度是不是就能完全避免购房者的不幸吗？也并不见得。

其一、问题不在预售制度本身，而在于做好监管执行保障正如上文所说，房屋无法交付或者质量差，也并不完全是预售制度的原因，大家最终的攻击点其实都在企业企业利用预售制度提前卖了房子，拿了钱，去做了其他的事，没有用心的去做项目。

倘若能够有好的方式能够规范好企业的行为，并能让消费者有途径去表达自己的不幸，并能合法的维护好自己的利益，问题和矛盾自然得到化解其二、阵痛期取消预售制度弊大于利行业阵痛期，若取消了预售制度，企业经营压力只会更大。

若批量倒下，影响的不仅仅是企业本身，还包括购房者、政府、金融系统、房地产业内的从业者，房地产行业的上下游链条往微观了说，倘若企业破产了，倒闭了，从业者失业了，当前的就业形势同样严峻，这对于个人和家庭来说，可能都是不可承受之重。

其三、现房销售要同步跟进，有条件的试点现房销售也不是什么新鲜词汇，多城市已早有试点2023年伊始，全国住房和城乡建设工作会议也提出：“有条件的可以进行现房销售”，其后也有多个省市提及要推进现房销售试点，像山东、安徽、河南、四川、广东等。

有条件的省市，在严守风险底线的前提下，可以有步骤的推进现房销售，关键是积累经验，通过实践发现问题，并解决问题，最终在条件成熟时，将现房销售推广到更大范围千言万言，不为消费者言都是废言，这政策那政策，不为购房者解决问题的政策都不能算是好政策。

所以，为解决购房者的后顾之忧，需要对现有的预售制度进行优化调整完善，更需要做好全套的机制保障，粗暴的取消预售制度并不能完全解决问题，反而会使形势更为严峻。

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