如何看待2022年5月17日杭州楼市新政的影响？

流传已久的杭州楼市新政终于靴子落地了，出来的时机恰到好处——在央行宣布降低首套房贷款利率的第二天，杭州的楼市新政施施然而至。没有之前几个城市的仓促和突然，毕竟，在目前的大环境下，谁先出台救市政策，就意味着谁先撑不住了。之前永兴哥说过，限购政策的调整，要看4月土拍的情况。照目前的情况看来，虽然这次土拍结果不错，但是也有隐忧，所以后续措施还是要跟上。

很多自媒体和房产中介已经开始狂欢了，仿佛新政一出，楼市又回到了2016年，但是新政的效果可能并没有他们想象的那么猛烈。之前的永兴观潮有过预测，新政大概率是有限度地放开限购，目前看来，新政最直接的结果，就是让已经快冷到休克的二手房市场在短期内快速恢复过来，成交量可能会有所放大，但是价格不太可能有猛烈的涨幅。而且随着新政的实施，部分资金的解放，新房特别是红盘的中签概率会继续走低。而且五改二的推行，会让更多次新房提前进入二手交易市场，对那些楼龄在15-20年以上的老小区房产，是一个不小的打击。

房子天生带有投资属性

世界上没有任何一个国家把买房算作消费，在我国也是，房子价格不计入CPI，买房子不是消费，而算在投资里，不管你是否承认，买房自住是投资，买房投资也算投资，只有租房才算消费。

既然是投资，那么人们投资的目的就是为了获取回报，这就很好地解释了目前楼市惨淡的原因，如果房价不再上涨，投资没有收益，人们自然会不再投资买房。这或许和购买力并没有太大的关系，从某种角度来说，只要房价一直上涨，人们看得到投资回报的希望，那么会想尽一切办法克服一切困难去买房，否则，就算是零首付零利率，也很难激起人们的购房欲望。前几年互联网大厂繁盛的时候有句话很流行：因为相信，所以看见。从唯物主义角度来讲，这完全是反逻辑的唯心主义。对于楼市来说，却是最好的诠释，如果不再相信房价会持续上涨，那么看见的只能是惨淡的未来。

当然投资≠炒房，投资是一个中长期的行为，而炒房是短期的行为，炒房需要具备两个条件：一是低买高卖，二是短期内换手交易。之前永兴观潮说到过，从1997年开始，到2021年为止，中国的房市经历过大起大落，峰回路转，但是如果你以10年为一个阶段来观察的话，无论你是在2002年、2007年的房地产高点，还是在1997年、2015年楼市低点购买的房子，只要再过10年，总会带来意想不到的收获。所以说，风物长宜放眼量，如果你以10年或者20年为一个周期来看待手中的房产，那是一个单边向上的投资产品，而不会像股市一样，十几年如一日徘徊在3000点，我想，这也是房地产为什么至今仍让很多人趋之若鹜的原因。当然，也有专家做过测算，算上贷款利息成本、租房成本、存款利息成本、通货膨胀等等诸多因素，你的房产每年要增值大约7.6%，才能跑赢通胀，值回投资成本。

买不起房是伪命题，刚需也是伪命题

确切地说，应该说是你看得上的房子你买不起，你买得起的房子看不上。虽然杭州楼市有高不可攀的武林壹号、壹号院、江河汇，但是还有很多的小面积、老小区的住房市场供应充足。打开房天下研究院提供的数据，你会发现3月份杭州300万以下房产的搜索率基本上占到了45%，而在70-90平方房产搜索率排名第一，则占到了14.62%。如果把眼光放到二手房市场，那么选择的余地就更大了。说得再直白一点，如果只想解决住宿问题，租房就可以了，完全没有必须要去买房，但是从这个角度来说，你只是这个城市的看客和过客，最简单的，你的孩子连学区都没有着落；如果你想享受这个城市发展带来的红利，那么你就只能买房，将自己和这座城市的繁荣深度捆绑到一起，为城市的建设添砖加瓦。简而言之，如果你只想在一座城市生存，那么租房就可以，但是如果你想在一座城市生活，买房终究是逃不掉的宿命。

很多人会把摇号的中签率与刚需联系在一起，之前的文章也说到了，事实上买房哪有刚需一说，难道真有人不买房就活不下去了？房子不是空气和水，没有自己的房子就活不了。相反，能够一次次承受摇号失败风险，甚至几年如一日去摇号的家庭，一般来说都不急着买房子，他们买房更多地是一种撞大运心理的投资，或者直接点，投机才对。真正的刚需早就去买二手房了。前面几期文章对相关金融机构亚运村三兄弟4383套房源冻资情况的调查就可以看出，至少在名义上，只有31.02%的家庭是以所谓的首套房身份参加摇号而中签的，请注意，这里的31.02%之所以是名义数据，因为不排除很多家庭利用老人的名义当做无房户去参加摇号的，实际上真正的无房户比例，远远小于这31.02%。这就意味着两点：第一，亚运村交付之日，就可能是踩踏抛售之时；第二，很长一段时间里，亚运村的入住率可能会比较低。

楼市进入了新时代

过去的城市，往往只有一个中心，如何判断城市的中心在哪里，有一个很有趣的新华书店理论。就是你看一个城市的新华书店总店在哪里，那么这个城市的中心就在哪里。因为市政府会搬迁、商业综合体会兴建，但是一般新华书店落地后，很少再转移。

按照这个理论去观察各个城市，你会发现很多城市惊人的吻合这一点，至少在2000年之前的老城市中心，是符合这一逻辑的。

当然，最近20年城市的发展日新月异，一二线大城市的发展呈现出多中心的趋势，但是一般一个城市的真正中心，不会超过2-3个。特别是进入2022年以后，高速的增长期已经过去了，从世界各国发展的经验来看，一个经济体的GDP增速一旦进入到5%左右的区间，那么基本上宣告从此告别高速增长时代。而城市的新中心的崛起和奠定，往往是伴随着经济高速增长的波段出现的，杭州从武林-湖滨中心，到2001年启动钱江新城建设，到最后形成武林-湖滨和钱江新城-钱江世纪城双中心，中间这20年，刚好是杭州经济飞速增长的20年，这20年里，有大量的人才和劳动力涌入、有大量的社会资金，可以说要人有人，要钱有钱。但是现在，最近的人口增长情况大家都了解了，杭州虽然还有持续的人口流入，但是速度已经明显放缓，而且离人口承载上限2035年的1500万越来越近；至于资金层面，相信也无法支撑起类似前20年那样的城市建设高速发展，这就意味着，未来杭州的城市发展，将以巩固现有的城市中心为主，而不太可能去填充新的城市中心。

说的再直白一些，现阶段的杭州，并不适宜再去一些所谓未来的城市中心、XX新城去购买房产，特别是一些没有产业支撑的XX城，他们的配套、人流会在很长一段时间内得不到补充，不管规划建设得再好，但是最终可能难逃“鬼城”的命运。虽然前文说过，不管你在哪个时间点买房，再过10年来看，都会赚的盆满钵满，但是那是2020年之前，并不能对之后的新时代情况作出预判。或许下一波上升周期到来的时候，房产会走出低谷，但是那个时候，一定会有新的城市中心崛起取而代之。

买你房子的人，一定是条件不如你的人

抛开极少数特例，一般情况下，接手你房子的人，一定是条件不如你的人。这里说的条件不如你，倒并不一定是钞票不如你多，也有可能是社保时间没有你长。仔细品一下，是不是这个道理？

前面说过，买房天生带有投资属性，投资的最终目的是要变现的，或者说实现资产的置换的。也就是说，你在买房的时候，就要考虑好，将来谁会来买你的房子。从国外和国内一些大城市的经验来看，城市化的进程终将放缓，城市边际总有开发完的一天，人口流入终有停止的一天，老龄化终有加速的一天，这就意味着，城市的新开发土地不可能无限制新增下去，任何一个大城市发展到成熟形态，终将进入以二手房交易为主的存量时代。美国整个房地产市场有90%的交易发生在二手房市场，北京2020年二手房交易量占整个商品住宅交易量的比例已经超过70%，基本上是以改善型为主。2021年，上海商品房新房成交9.2万套，二手房成交28.1万套，占整个商品房交易量的75%。杭州2021年商品房新房成交18.7万套，二手房成交7.7万套，占比大约是29.2%，离上海和北京还有一定的差距，但是正在不断朝整个方向努力。

一般家庭在改善型置换房屋时，一般会遵循两个原则，一是总价至少翻一番，二是面积至少增加50%左右。二者里面至少满足一条，或者全部满足。这就很好地解释了为什么上海北京虽然总体楼市遇冷，但是豪宅却依旧一房难求节节攀高。因为随着大量改善需求的到来，人们都会在房产金字塔上往高处行进，对诸如大平层、叠墅、排屋等改善型房屋的需求会不断增加，而老旧小会成为置换时的第一级台阶，这就意味着，如果房产交易全面进入二手房时代，随着流入人口的减少甚至枯竭——换言之，条件比你差的人不再流入这个城市接你的盘，那么，你想实现卖一买一置换的成本会越来越高。一方面，是你手里的老破小卖不出去，另一方面，是你看中的改善性住房群雄逐鹿。毕竟对于大多数普通家庭来说，实现改善的途径还是卖一买一，这也是杭州房市新政的初衷之一，激活冷得发抖的二手房市场，实现层层传导，从而救活一手房市场。

明白了这一点以后，你就知道现在应该买哪些房子，卖掉哪些房子了。举之前的例子来说，很多人投资摇号亚运三兄弟，准备在亚运会结束以后参考奥体三兄弟，挂牌7-8万的单价去出售，也就是说，100方左右的房子，要卖到700-800万，这就是一个很尴尬的定位了，刚需的买不起800万的房子，改善的看不上100方的房子，不知道买家在哪里？现在楼市已经不是几年前闭着眼睛买买买的时代了，最晚到今年下半年，杭州房市就会逐渐迎来理性的回归。

如果没有其他大的外来因素冲击，预计在今年年底之前，杭州出台更大刺激举措的可能性微乎其微，从经济角度来说，救市政策相当于补药，谁开得越猛，就意味着身子骨越虚，杭州还没有到那个地步；从社会角度来说，房住不炒还是主旋律，没有必要出台更强有力的政策。而目前的新政，并没有想象中那么强力有效，整体的楼市，正在逐渐清冷中慢慢走向理智，短期内二手房市场可能会迎来“繁荣”，但是有可能只是冷空气到来前的升温，毕竟聪明的炒房客已经开始乘机出货了，毕竟虽然老破小尚且可以一战，但是老破大已经等不及了。