如何看待李亚鹏被控欠债案重审宣判：「判赔 4000 万及利息」？他是如何欠下这笔债的？

很多自媒体说：李亚鹏不适合经商，这是他经商能力的问题。

错！

这根本不是李亚鹏能力的问题，而是他选的赛道实在是太太太难了。好比业余羽毛球爱好者，去挑战林丹。

成功是奇迹，失败是绝对正常。

为什么这么说呢？

他做的丽江雪山艺术小镇项目，位于束河片区的青龙北路与束河中路交界处。占地272557平方米，建面204168平方米，容积率0.65。

该项目是典型的文旅地产，请大家记住这个词。

文旅地产是地产界非常难啃的硬骨头，全国绝大多数开发商干起来都赔钱，我能想到不赔钱的开发商只有：万科、奥园、融创、金茂、华侨城。

其实万达也做过，后来发现不行，赶紧撤了。

01 造城、造景

文旅地产，简单而言，在一个远离闹市的度假区，盖一片房子，让大家去买。

这个做法本身就违反了房地产最重要的逻辑——李嘉诚说过的：地段、地段、地段。

你想，为什么是地段？

因为地段意味着便利的交通、成熟的商业环境、完善的医疗配套，全部都是现成的。

文旅地产没有地段，只能有2种方案：

1、自己造城。

即自己掏钱，把一个荒郊野岭打造成一个小城。把公交车、商场、医院、超市、学校引进来。

实际上，李亚鹏一开始也是这么计划的：

计划投资35亿元，打造集艺术主题的客栈、餐饮、娱乐、酒吧、休闲、零售等多元业态于一体的国际文艺小镇。

2、不造城，但用其他更亮的点覆盖掉地段的荒凉。

这个点通常是啥呢？

景观资源（环境）。

这就是为什么李亚鹏选用大批珍贵苗木，光运费都不菲。

02 成本飙高

于是新的问题出现了：利润=收益-支出。支出控制（成本控制）你行吗？

别小看这个成本控制，其他不说，单就获客成本，文旅地产非常飙高。

举个例子，在市中心做个房地产项目，为了让客户知道，可以在售楼处门口做一些包装，可以找人去闹市区发传单、插车，可以去附近的大商场办巡展……这些宣传成本都非常低。

如果项目在闹市区，自然来访（客户逛街逛着逛着就进来了）就能有一堆。

☆

文旅地产你怎么办？

本来就在如此偏远的地方，宣传推广成本高企，只能是严重依赖渠道。渠道费用一套10万并不罕见。

好，费了半天劲，客户终于愿意来了，大巴车你得出吧？上车后一路的吃喝拉撒你得出吧？路途远的，住宿费你得掏吧？司机工资你得开吧？

……

这都是钱。

有人问：我不去外地了，就在本地，我依赖游客。

你指望游客当然可以，可问题的关键点是：大部分游客都是去玩的，而且只去玩一次。只有小部分（不差钱、不差时间的）游客才有兴趣在某个地方买房。

03 运营砸钱

于是，现在很多文旅地产不卖自住了，卖运营。

听着很美妙对不对？

这便产生了新的问题。开发商为了劝说客户买，会把租金收益说得很高，年回报6%的比比皆是。

咱算笔账：

一套房子100万，开发商一年给你6万房租收益。不可能一年365天天天满租对吧？咱按70%有人住来算，也就是255天。

这255天中，每天每套房子的租金收235块，而且全部给到你，才能完成年6%的回报率。

注意：是全部给到你哟，酒店员工工资及五险一金、布草费用、一次性洗漱用品、发票税点、固定资产折旧、酒店品牌费……这些成本可都没有加进去哟。

如果加进去，房费可能要收到400多一晚才行。

此时，绝大多数客户都一脸懵：

销售员会露出“我就知道你会这么问”的微笑慈祥表情，不慌不忙地告诉你：

很多客户经不住年华6%回报率的诱惑，以及“在XX地有一套度假房”的虚荣心，就买了。

☆

事实真相是什么呢？

开发商先收你的房款，拿着房款去建配套，配套建起来了，租金涨了，房子好卖了，于是形成良性循环。

可问题的关键是：建配套要花钱，没钱建怎么办？

大开发商没问题，集团层面调拨资金，对项目输血。等项目具备自我造血能力后，再把钱还给集团。

这就是我在开头说的：只有万科、奥园、融创、金茂、华侨城……几个开发商不赔钱。

这些开发商有2个共同特点：1、具有多年文旅地产开发经验；2、资金实力极为雄厚。

但即便是对于这种量级的开发商，文旅项目也是其“难以承受之轻”。

我们看看融创2020年财报。

财报显示，2020年融创文旅总资产1250 亿元，尽管文旅收入维持增长态势，但由于文旅项目本身的特点，给融创的现金流带来了很大的压力。

04 现金流压力

有个基本的商业逻辑是：

只要政策稳定、逻辑正确，你坚持干，坚持烧钱，烧到一定程度，现金流迟早有回正的一天，回正后就能慢慢赚钱。

许多郭嘉出钱的项目就是如此，养老产业也是如此。

但李亚鹏不是王石，不是孙宏斌，烧到后来，资金链断了。

别说是李亚鹏，2019年倒掉的山水文园也是折戟于文旅地产。

山水文园本来是做豪宅的，做得很不错，我随手从安居客上截几张图，大家感受一下。很多明星都买了，赚了很多钱。

按照这个路子继续走是正解，结果老板李辙把该地块资产抵押给长城新盛信托，借了38亿，转型做文旅小镇，签了美国一个叫做六旗游乐园的品牌，在浙江、重庆、南京大手笔砸项目，每个城市都承诺投资300亿。

同时疯狂招兵买马，集团最多时有4000多名员工。大笔大笔的钱投出去，但收入并没有起色，就这么烧了几年，钱烧完了。

（浙江六旗游乐园

规划图）

05 降价=慢性自杀

此时你会问我：那我卖不动了，我降价可不可以？

不可以。

首先，一降价成本包不回来。卖得越多，赔得越多。

其次，文旅产品降价=慢性自杀。

如果你的项目在市中心，地段价值就放在那里，这是硬实力。

客户不傻，你稍微一降价，客户单冲着这个地段就会买。

但文旅不一样，本来就是偏僻地区，客户心怀忐忑。你再一降价，客户心理预期恶化，他心中敲鼓：谁知道我买了会不会继续降？

06 房地产的特殊性

这几年文化产品层出不穷，例如故宫文创、花西子化妆品。

但请注意：这些都是快消品，总价低，几十块就能拿下，不会给消费者带来任何负担。反正正常化妆品也差不多也这个价，无所谓了。

房子不一样。

一套房，少则几十万，多则几百万，谁敢拿一百万、几百万开玩笑？就凭文化两个字就买单吗？

☆

李亚鹏其实努力过。

丽江雪山小镇开盘初期，李亚鹏做了一些营销，找一些明星朋友认筹，如：杨坤、赵薇、胡军

等。

这个思路正确，但没激起水花。

正确的方法是呢？

第一个方法是让这帮明星在小镇里住一阵子，拍照，发微博、做直播，推广路径全部打通，以明星效应+时间效应+传播放大效应，告诉全天下：李亚鹏做了一个很好的项目，全国著名的明星杨坤、赵薇、胡军……都买啦！

第二个方法是请一些热点综艺节目入驻，把雪山小镇打造成网红打卡地。

但无论方法一还是二，都意味着烧钱，烧大堆的钱。

李亚鹏唯一比普通房开发商有优势的地方是：他短期内可以刷脸，找跟自己关系好的明星和节目组刷脸，拉王菲站台。

其他方面：规划布局、产品打造、操盘能力、营销推广、资金实力……全部都是弱项。

总结

李亚鹏不是经商能力差，而是选择的项目难度太大，全国范围能干成的没几个。

自媒体都笑他，我一点都不觉得好笑。作为一名从业十年的人，我深知这件事到底有多难。

文旅地产前期投入高、去化周期长、运营成本高、资金回收缓慢、风险大、对现金流要求极高……

成功是奇迹，失败很正常。

这件事给我们几个启发：

1、不要轻易涉足新领域。

港剧经常说“做生不如做熟”，就是这个道理；

2、非要去新领域，先从简单的干起，千万不要挑战高难度；

地产领域里，什么是简单的项目呢？

去二线城市的市区拿一小块地，做刚需。起5栋高层，盖1000来套房子，景观、设计、建筑、施工……等水准只要不差到人神共愤，干到60分都赔不了钱。

3、不要盲目自信。

很多商人做第一个项目比较谨慎，结果第一个项目成功后，突然膨胀了，头脑发热，迅速启动第2个、第3个项目……结果做得一塌糊涂。

山水文园的老板李辙就是个很典型的例子。

这也是为什么我永远不做文旅项目，薪资翻倍也不去。除了远离家人，更重要的是做成的概率太低，烂尾、封盘、停滞……的概率奇高，等项目失败再出来找工作，简历见不得人。

作为一个业余自媒体，捧高踩低的事儿我向来不屑于干；

作为一名地产人，我同情李亚鹏，愿他早日还清4000万及相关利息。

·End·