一线城市开始放松楼市-一线城市房价真的只涨不跌吗?

前两天，深圳取消二手房指导价

，对于深圳楼市来说，绝对是大招，这是一线城市放松楼市调控的标志性事件！

2017年3.17北京加强调控见顶之后，深圳楼市开始走出跟北京完全相反的走势，一路上涨，尤其是在新冠之后，资金泛滥，经营贷、贴息贷款都大量流入深圳楼市，像华润城这样的高价小区，不到三年就翻番了。

炒房观念深入人心，深圳的房价也迅速反超北京，成为全国房价均价第一的城市。

2021年深圳开始强调控，严格限制抵押贷流入楼市，同时打击炒房，例如对证券化炒房的“深房理”进行了调查。

2021年2月8日，深圳率先在全国推出了二手房指导价政策，一次性公布了全市3595个小区的参考价，很多高价楼盘的指导价按照当时的市场价直接打了五六折。

之后两年，深圳的二手房成交量也一路下跌，而且连续两年腰斩，2022年更是创下了深圳有二手房交易记录以来的最低点，房价也是一路小幅阴跌。

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为什么二手房指导价能有效控制房价呢？

限制二手房指导价其实就是限制了买房的贷款杠杆

，而且由于超出指导价的房产，大中介不能挂牌，还减少了曝光量和影响了市场心理。

举个例子，一套1000万的房产，深圳正常情况三成首付，首付300万，贷款700万。

深圳发布二手房指导价之后，例如指导价是600万，这个指导价约束不了房东，但是能够约束银行和税务局。银行只能按照政府指导价600万总价来发放贷款，七成贷款就最多420万，首付至少要580万。

从原来的300万首付变成现在的580万首付，首付几乎翻倍，很多原来能买的起房的人，就买不起了。

降低了杠杆，就遏制了需求，也就遏制了成交量和房价上涨。

北京这些年房价比较稳，限购限贷是主要原因，限贷导致二套首付非常高，杠杆率很低。

北京也曾经有类似深圳的局部调控，2021年9月30日，疫情后海淀房价上涨了约30%之后，海淀区对29个小区实施了二手房指导价，为期一年。

这次局部调控之后，海淀房价就见顶开始回调了

，如下图所示。

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现在深圳取消二手房指导价，等于放开了贷款杠杆，将会直接刺激二手房市场交易，也是在间接刺激大家对楼市和经济的信心。

北上深三个一线城市中，楼市调控以这次深圳的放松步子最大，北京在本月也有小幅的放松 —房山区开始试点“一区一策” 、“一老一小”，参见这篇文章《！》，可以看得出，北京依然非常谨慎小心。

不过很明确的一点是，一线城市楼市的底部已现，政策已经全部反转。

那么，北京会跟进深圳，对贷款政策进行放松吗？

如果北上深在一起斗地主，应该是这样的情形 —

深圳：我出一个2！

北京：要不起，过！

上海：让我想想…

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