用“住房零首付”来刺激房市，为什么是个错误的建议？-购房零首付是怎么回事

广西南宁市政府近日答复了该市人大代表《关于南宁市房地产市场流动性刺激的建议》中的“首套住房0首付”问题。

南宁市住建局表示，0首付购房存在诸多风险和不确定性，非可持续的购房方式。一是加剧购房者还款压力。

二是存在金融风险。由于购房者没有投入自有资金，一旦遇到经济困难或房价下跌，购房者可能更容易选择放弃还款，导致银行不良贷款率上升，从而引发系统性的金融风险，甚至次贷危机。

三是可能存在法律风险。0首付购房可能引发非法集资、诈骗等违法行为，导致购房者遭受经济损失。（澎湃新闻网7月28日）

住房零首付这种事，美国次贷危机爆发前，在一些城市曾经出现过。这在当时被一些经济学家论证是可行的，其理由是，预判房价会一直上升，而且升值额折算到每月会显著超过按揭额——如果这个前提成立，那么就不用担心首付以外的按揭是不是有能力承担。因为金融机构大抵会再提供一笔用来支付按揭的贷款。

所以，在当时，美国这些城市很多并不具备购房能力、按揭供房能力的居民，尤其是所谓的新移民、收入较低且很不稳定的年轻人以及从事零工工作的居民，都通过零首付买了自己房子。

正如美国金融危机发生后该国国会专门调查报告所指出的那样，推行零首付购房，在当时也被认为符合“居者有其屋”的政策要求。20世纪90年代到21世纪初，这也是跨越美国共和党和民主党共同致力的政策项目。这也是次贷危机、金融危机以前，房地美、房利美两大政策性住房贷款机构获得倾斜性的政策支持，把住房零首付等项目做得风风火火的原因。

问题恰恰就出在房价不可能一直上升，更不可能在不同城市总是呈现高于按揭额的涨幅。而且，零首付购房，住房本身还有（风险超级高的）住房贷款，还可以继续质押或以债券方式打包，进行二轮甚至多轮融资。这样一来，金融风险就被包裹了起来，等到其爆发的时候，必然会呈现系统性崩溃。

美国教训那就是十多年前的事情。2007-2009年次贷危机、金融危机也被认为是美国金融霸权受到挑战的开始，尤其是美国金融体系的声誉，自此开始受到了来自亚洲、欧洲、拉美很多国家的质疑。

当然，话要说回来，同样的政策，如果纳入到我国的金融、政策环境，破坏性影响并不一定那么大。

但任何事情，无论是金融创新，还是其他方面的实验性政策，说到底要考虑“性价比”。住房零首付，哪怕只在南宁一个城市出现，并不至于会很好地激活当地房地产市场，因为说到底，现在房市的情况跟10年前完全不一样，跟20年前的美国房市、35年前的日本房市更是相差巨大，购房者完全看不到通过这种冒险方式套利的可能。

而且，一旦进行这样的政策实验，传递给市场的信号可能是适得其反的，反而可能进一步摧垮大家对于房价基本盘的信心。

还有，说句实话，因为有美国次贷危机的教训摆在那里，所以哪怕某个城市的住建局、开发商愿意这样去做，金融监管部门也不可能为之开绿灯。