广州佛山买公寓被骗租公寓——以租代售租赁合同纠纷广州律师分析与建议-佛山公寓骗局

一、 何谓买公寓“被骗”租公寓，以租代售签署租赁合同？

公寓由于购买门槛低，投资金额相比商品房较小，成为大城市很多年轻人置业或中老年人投资的首选。出于购买产权公寓的目的，很多购房人却被市场上打着“不限购不限贷，地铁上盖”、“即买即收租，售后回租有保障”等广告所吸引，被带到各种没有产权的公寓项目租售部。而大多数此类租售部与商品房售楼部布置几乎相同，都有制作精致的沙盘模型、印刷精美的户型平面图、甚至部分项目还有高档装修的样板间，让购房人很难察觉到该项目实际并不是在出售产权公寓，而是在出租公寓。

通常在支付定金之前，购房人基本上都是看不到所要签署的主合同的。等购房人缴纳了数万元定金之后，才看到将要签署的并不是购买产权公寓所要签署的《商品房买卖合同》，而是诸如《物业租赁合同》、《物业使用权出让合同》等不涉及产权变动的20年到40年左右的长期租赁合同。大多数购房人或因为之前缴纳的数万元定金难以退回，或因为销售告知“租售同权”，之后还可以办理产权证等话术的影响，最终还是签署了该租赁合同且支付了几十万元的“购房款”租金。这就是购房变租房，买公寓“被骗”签署了长期租赁合同租公寓。

二、 买公寓变租公寓，此类长租公寓项目容易出现的风险点

在签署租赁合同之后，购房者实际已经是租房者。通俗点讲，这种项目实际就是租客提前向房东或者二手房东支付了几十年的租金，提前预定长期租赁了一套公寓。您说有风险吗？需知《广州市住房和城乡建设局关于规范住房租赁市场的通知》（穗建规字〔2022〕5号）第十二条对此有过风险提示：“住房租赁营销宣传，不得以房屋产权买卖、房屋使用权买卖等方式进行误导宣传和推广”。第七条提示“提倡出租人按月收取租金。租赁双方当事人在住房租赁合同中约定收取押金的，押金数额一般不超过1个月租金”。除此之外，此类纠纷常见以下风险：

（一）考虑房屋能否交付的风险。 一方面如果是期房，最好考虑房屋建设情况能否如期交付，是否有停工“烂尾”之风险。另外一方面，签署合同前最好查询核实房屋的证件是否齐全。如建设项目《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》四证，以确认项目合法建设而不是违建。

（二）多个不同收款方收取租金的风险。 在现实销售中部分开发商将实际租金拆分为公寓租金、电商费、团购费、服务费等不同的项目，并且用不同的收款公司收取。不同公司收取费用，将因为不同法律关系为后续维权造成麻烦。

（三）租赁期限超过20年部分无效的风险。 多数此类项目均约定约40年的租赁期限，其中20年为主合同租赁期限，剩余部分签订补充协议以赠送或其他方式约定变相超过20年的租赁期限。但根据《民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

（四）高回报售后回租风险。 部分项目提供酒店售后回租服务，宣称“购房”后立即能够开始收租金。但开发商对此并不提供担保，而是介绍租客与第三方签署租赁合同。很多第三方为没有实力的空壳公司，运营一段时间之后将不再支付租金。

三、 房产律师的处理建议与可能结果

如果耐心看完上述风险提示，仍觉得问题不大的租客则不用处理，耐心等待对方按合同履行即可。如果希望退房退款的，以下处理方式及分析供参考：

（一）选择与开发商/出租方协商解除合同，退房退款。 如果能够自行和开发商/出租方协商解除租赁合同，以较低的成本退房退款当然是最佳得选择。但是大部分租赁合同约定高达租金总额20%的违约金，如果以此条件退租则亏损太多，变为最差选择。

（二）选择根据租赁合同约定，走商事仲裁或者法院诉讼。 这个方式通俗讲都是打官司，只不过根据租赁合同的约定分为商事仲裁和法院管辖处理。从笔者律师办理广州、佛山等地该类案件的过往经验来看，通常会出现以下几种情况：1. 申请仲裁或起诉后，发现项目问题并通过有效沟通，促成开发商/出租方调解退房退款。2. 申请仲裁或起诉后，虽提出存在合同无效的问题但开发商/出租方仍不愿调解的，则仲裁或法院可能会支持合同无效，根据双方的过错退房退款。3. 申请仲裁或起诉后调解不成，但合同有效的，则仲裁或法院可能支持合同部分无效，支持退回部分款项，挽回部分损失。

从过往经验来看，此类案件经过专业处理多数还是能够取得较好得维权效果。但以上内容仅为律师办理此类案件过往经验的总结，不代表对您案件的分析与承诺。

律师联系方式：13922218856。李律师现为北京德和衡（广州）律师事务所执业律师，广州市黄埔区司法局法援入库律师，广州市黄埔区村居顾问律师，广州市黄埔区大沙街人民调解员；广州市天河区新的社会阶层人士联谊会会员，中国中小企业协会调解中心调解员，广州市资产管理行业仲裁调解中心调解员。

李律师曾代理多起股民投资者向上市公司证券虚假陈述索赔诉讼案件，多起小业主与房地产开发商的商品房认购、预售、买卖合同纠纷案件，也曾为中铁七局下属企业、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司、德邦物流股份有限公司、名创优品股份有限公司、广东赛曼投资有限公司、广州怡好物业管理有限公司等房地产、物流、连锁加盟行业知名企业提供服务，具有丰富的法学理论和多年的律师实务经验。返回搜狐，查看更多

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