买房不能只看房价，还要看贷款利率-买房看价格还是品质

随着一系列鼓励住房消费政策的出台，房地产市场逐渐有了起色，体现在成交量上，11月有了较大的改善。

如果你打算购房，或者换房，现在是不是好的机会呢？主要还是要看供求关系是否发生了逆转。尽管新建商品房面积在逐年递减，房价也出现了一定幅度的回落，但受居民收入增速放缓等因素影响，居民的购房热情并不高，这也是拖累经济复苏的主要因素。

购房总成本降低

在购房时，我们不能只关注房价，还要看房贷利率、首付比例、税费等影响购房成本的因素。以上海为例，总价300万元的房产基本上属于入门级产品，2年前购买这个价位的房产，总成本和现在是不一样的。

2年前，上海的首套房政策是，首付比例不低于35%，家庭公积金贷款上限不超过100万元，利率为3.25%；商业房贷利率为4.65%。如果首付105万元（35%），公积金贷款100万元，商业贷款95万元，期限30年，等额本金还款法，每月的月供为公积金4352元，商业贷款4899元，合计每月还款9251元。

30年合计还款约333万元，加上105万元的首付，不考虑其他税费，购房总成本为438万元。

现在，上海的首套房政策发生了改变，首付比例降至15%，家庭公积金贷款上限提高到130万元，利率降至2.85%；商业贷款利率大幅下降，仅为3.15%，比2年前公积金贷款利率还低。

为了便于比较，我们还是采用105万元的首付款，公积金贷款用足政策为130万元，商业房贷为65万元。通过计算，公积金月还款6378元，商业贷款月还款2798元，合计还款8169元，比2年前每月少还款1082元。

同样，不考虑税费，现在购房的总成本为399万元，比2年前少了39万元，相当于房价降低了9%。

购房门槛降低

不仅仅是购房总成本下降了，购房的门槛也下降了。如果我们保持月供金额不变，现在购房可以比2年前多贷25万元商业贷款，首付款可以减少25万元。按每年积累5万元计算，可以提早5年拥有购房的能力。

按80万元首付，130万元公积金和90万元商业贷款计算，30年的多购房成本约为413万元，仍比2年前的购房总成本低了5.7%。

当然，如果我们采取较为激进的策略，首付15%，也就是45万元，130万元公积金贷款加上125万元商业贷款，每月的月供会提高到10748元，购房总成本约为432万元，仍低于2年前。

45万元和105万元相比，购房门槛下降的幅度非常大，这让不少年轻人拥有了购房的能力。一旦职场的不确定性减少，他们将会加入到购房者的队伍中，使得市场的供求关系发生变化。

房贷利率还会降吗

经过过去2年的大幅度下降，房贷利率已经到了历史最低点，还会继续下降吗？估计可能性不大。不久前，不少城市的房贷利率还出现了上升，从3%以下回升到3%以上，间接证明了房贷利率已经触底。

从银行的角度看，净息差已经低于1.8%的警戒水平，要想降低贷款利率，必须配套降低存款利率。由于存款利息是老百姓财产性收入最主要的来源，今年前三季度，居民财产性收入仅增加1.2%，增速创10年新低。进一步下调存款利率，势必会影响居民的财产性收入，不利于经济的发展。因此，目前的房贷利率极有可能是相当长一段时间内的最低点，把握住利率低点购房，对减轻购房支出还是大有好处的。