国信证券-2023年3月房地产行业数据点评：供应端推动市场复苏，城市间分化依然明显-230403

事项：

　　2023年3月收官，百强房企销售拿地榜单、30城商品房成交、300城住宅用地成交等数据均已出炉。

　　国信地产观点：1）3月房地产销售维持复苏势头，一方面购房者信心正逐步重筑，另一方面房企的供应量明显增大。2）3月土地市场持续回温，但300城住宅用地成交建面仍处于历年较低水平，城市间的分化依然明显。3）投资建议：2023年第一季度收官，地产基本面修复态势明确，销售持续复苏，土地市场回温。但不管是商品房市场还是土地市场，供应端对成交量的影响较大，核心城市与其他城市的热度分化明显，后续修复的力度有待观察。尽管仍有政策放松预期，但销售的恢复速度是当下最核心的变量。当前阶段，地产板块投资应自下而上寻找增长标的。我们看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。4）风险提示：①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。

　　评论：3月房地产销售维持复苏势头，一方面购房者信心正逐步重筑，另一方面房企的供应量明显增大

　　根据克而瑞百强房企销售榜单，2023年3月单月，百强房企全口径销售额7457亿元，环比+44%，单月同比+29%，较2月单月同比提升了17个百分点。2023年1-3月，百强房企累计全口径销售额16635亿元，同比+2.2%，较1-2月累计同比提升了15个百分点。从房企维度看，仍是去年拿地强度较高的房企的销售同比表现相对较好，其中国央企占比较高。

　　根据30城商品房成交数据来看，销售表现持续好转。2023年3月，30城商品房累计成交面积1604万㎡，同比+40%，环比+46%。2023年截至3月31日，30城商品房累计成交面积3552万㎡，同比+2.8%，较2月末累计同比-15.6%提升了18.4个百分点。

　　销售持续复苏，一方面是随着疫情影响减弱、经济活动恢复常态，购房者的信心逐步重筑，另一方面3月是地产传统旺季，房企的供应量明显增大。根据克而瑞数据跟踪，2023年3月重点30城供应爆发，环比大增164%，而销售环比增速低于供应增速，因此后续复苏的持续性还有待观察。

　　3月土地市场持续回温，但300城住宅用地成交建面仍处于历年较低水平，城市间的分化依然明显

　　根据克而瑞拿地金额百强榜单，2023年3月，头部国央企、优质区域龙头民企表现积极。根据中指院数据，2023年3月，300城住宅用地单月成交建面为2248万㎡，单月同比-15%，环比+51%，成交建面的绝对值仍处于历年较低水平；当月300城住宅用地成交溢价率7.2%，持续回温。2023年1-3月，300城住宅用地成交建面为5093万㎡，累计同比-27%，较1-2月累计降幅收窄7个百分点。

　　当前土地市场溢价率的提振仍主要受益于供应端地块质量的提升，但城市间的分化依然明显。2023年3月，北京、南京、合肥举行土拍，房企参与热情较高，多宗地块封顶摇号，在热点城市城投拿地比例大幅降低。相比之下广州首次土拍，1宗延迟竞拍，2宗底价成交还是城投托底。

投资建议：

　　2023年第一季度收官，地产基本面修复态势明确，销售持续复苏，土地市场回温。但不管是商品房市场还是土地市场，供应端对成交量的影响较大，核心城市与其他城市的热度分化明显，后续修复力度有待观察。尽管仍有政策放松预期，但销售的恢复速度是当下最核心的变量。当前阶段，地产板块投资应自下而上寻找增长标的。我们看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。

风险提示：

　　①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。

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