中信证券：新房和二手房市场正快速复苏 看好此前拿地积极的房地产开发企业（中信证券发布）

转自：智通财经网智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，房地产政策既鼓励短期市场的平稳发展，也为长期的新发展模式添砖加瓦新房和二手房市场正在明显快速复苏，此前不被看好的三四线城市也在复苏之列且由于政策可持续，相信复苏持续性也比较强。

看好销售很可能超预期，此前拿地积极的房地产开发企业，以及受益于销售复苏的房地产服务商▍中信证券主要观点如下：金融支持住房租赁市场发展中国人民银行、银保监会近日发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》征求意见稿，提出要支持住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化租赁企业发展。

该行预计，住房租赁企业可以获得更加便利的贷款支持，也能利用好REITs市场租赁住房市场的发展，能够有效缓解房地产市场面临的舆论压力，也能通过专业机构适当消化存量空置房屋(但这是有限的)，还能对房地产开发投资起到支撑。

存量和增量按揭贷款利率有望继续下降根据中国人民银行2022Q4货币政策报告，2022年房贷余额38.8万亿元，同比增长1.2%，较2021年下降10.1个百分点，为有统计数据以来最低需求不振和提前还款是按揭增速创新低重要原因。

该行预计按揭利率(包括存量和增量)会进一步下降，以提振需求2022年12月，新发按揭利率为4.26%，较新发贷款平均利率高12个基点销售快速复苏，政策效果显著2023年年初到2月25日，重点城市新房成交套数同比下降18%，二手同比上升35%。

其中2023年春节后29天，比2022年春节后29天，新房成交套数同比下降13%，二手则同比增长59%新房和二手房市场都在快速复苏，该行预计新房市场将在3月迎来网签的同比正增长不少三四线城市也在复苏之列，企业统计的数据显示三四线城市认购情况已经在最近一周明显好转，预计2月底网签数字将有所表现。

政策框架维持，企业表现分化房地产投资既取决于企业的销售，更取决于企业的融资信用债市场难在短期复苏，该行预计开发投资复苏会显著滞后于销售复苏且开发企业一致看好大城市，中小城市政府性基金收入下降压力仍然很大。

房地产的需求鼓励政策将在较长时间维持房企由于货值不同，尤其是信用融资能力不同，预计表现相当分化2023年以来尾部项目型小公司的市占率提升，融资渠道稳定的头部企业销售盈利能力和权益比上升风险因素：专业住房租赁机构仍然面临盈利能力偏低，负担偏重的挑战。

商品房销售全面复苏仍有待时间验证拿地偏少的企业销售持续下滑风险

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