北京房价接下来的走势会是如何？

看均价，房价确实是在下降。

可是北京楼市两极分化太过严重，均价遮盖了平静水面下的暗流汹涌。

有强学区属性的房子，在5月份已经率先量价齐升了，比如西城学区房，随后热度传递到海淀、朝阳。年末部分热门学区房已出现跳涨。

我们来先看看其余三个一线城市，上广深2020年楼市情况。

深圳可谓全年激进上涨。19年末，深圳取消豪宅税后，立即进入暴走模式。很多楼盘两个月不到，涨幅高达60%以上，更有部分优质学区房实现翻倍！后来7·15最严限购令出台，短暂冷却后，年末重回疯狂。“日光盘”、“万人抢房”已见怪不怪了。

上海也不逊色，1月底上海新招生新政（公民同招+民办摇号）颁布，复工后上海学区房开启领涨。随后二手房量能不断攀升，12月二手房成交量超3.8万套，且创全历史第六高！要知道，当前全上海二手房挂牌数也就不到4W套（链家数据）！

广州楼市表现同样亮眼。2020年11月，全国70个大中城市中，广州二手房价涨幅全国第一，新房价格涨幅全国第二。在12月中旬放松落户后，更是一举刷新2016年3月份的交易量，创单月成交套数历史最高纪录。

一线其他小伙伴们率先抢跑了，北京楼市仍在缓慢启动中，但已处在量在价先的上涨前夕。

大家可以从4个方面，参考判断北京2021年房价趋势：

1、二手房/新房成交量能新高。

2020年的北京二手房市场，全年二手房成交量达到16.88万套，为近4年来新高。

北京新房市场也持续升温，供应量和成交量创2015年来新高，新房成交量达4.9万套。

2、土拍市场不限价地块占比提高，土地溢价率提高

2020年全年，北京一共供应了48宗住宅地块。其中，4宗是共有产权房用地，8宗为限竞房地块，其余皆为不限价地块，占比高达75%。

对比过去三年，2020年限竞房土地明显减少，而不限价的商品房用地明显增多。

同时可以看到，2020年这48宗住宅地块的平均溢价率是15%，平均楼面价2.87万/㎡，同比去年上涨23.27%。

从土地段拔高了市场热度，这意味着今年的新房预期价格会有一定的涨幅。

3、限竞房存量减少

下图中，可以看到2020年，限竞房占整体市场成交面积46%，成交量逐年提升。

不仅拉动整体成交量上涨，也压制了房价上涨。

据中原地产数据，限竞房目前累计入市9.1万套，已经网签5.4万套，可售库存也从2019年底的3.3万套跌下2.3万套。

再加上限竞房新地块的供应在减少，不限价地块占比增加，北京楼市回暖有望。

4、学区房依旧供不应求

再来看看领涨的学区房。如前面所说的，年末热门学区房已经出现跳涨，且出现排队看房，快速成交的情况。

考虑到17年京籍新生儿数达到顶峰，那么23年之前，学区房供需关系将日趋紧张。

供不应求必然导致价格上涨，供需关系恢复价格就会回落。2021年，具备“强学区”属性的学区房将持续领涨。

北京2021年房价上涨趋势已定。只是上涨幅度上，和今年一样，一定存在两极分化。

但毋庸置疑，2021年北京学区房依旧会领涨。

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